Lotes regulares e irregulares: entenda as diferenças

Entenda os critérios que permitem que o loteamento seja comercializado da forma correta.

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Sumário

Um loteamento regular segue as normas da legislação federal, estadual e municipal e passa por critérios rígidos de conformidade urbanística, infraestrutura e ambiental. No caso de empreendimento residencial horizontal, pode ser aprovado seguindo a lei de loteamentos nº 6766/79, de incorporação nº 4591/64 ou de condomínio de lotes nº 13.465/2017.

O que caracteriza o lote regular

A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo. Eles incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento. Também vão indicar as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; o traçado básico do sistema viário principal; a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público; as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis; e a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

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O maior risco de comprar um terreno em um loteamento ilegal é que o adquirente terá a posse, mas não conseguirá registrar seu lote. A pessoa não será a proprietária efetivamente daquilo que pagou. E, como não há fiscalização do poder público, é possível que não haja no lote a infraestrutura básica como água, energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, entre outros aspectos.

Quais são os tipos de irregularidades?

Há muitos loteamentos clandestinos no Brasil, o que pode gerar reflexos tanto para os que pagaram à vista quanto os que se tornaram promitentes cessionários dos primitivos compromissos. Há dois tipos de irregularidades, técnica ou jurídica. Um loteamento é tecnicamente irregular se: executado sem aprovação da prefeitura municipal; executado com aprovação da prefeitura municipal, mas em desacordo com o projeto ou executado de acordo com o projeto aprovado, mas sem obediência ao cronograma de obras. Do ponto de vista jurídico, o loteamento pode ser considerado irregular se: não tiver sido inscrito (antes de 1976) ou registrado (depois de 1976) no registro de imóveis e houver venda a prazo ou com oferta pública e não tiver sido registrado, para qualquer tipo de venda, a partir da vigência da lei 6.766/79.

De forma resumida, o loteamento é irregular quando foi inicialmente aprovado pela Prefeitura, mas não foi inscrito no Registro de Imóveis ou foi executado em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas. E para muitos o alto custo com os procedimentos de formalização dos loteamentos, a necessidade de investimentos e infraestrutura são fatores que podem ser considerados responsáveis pela não regularização de muitos empreendimentos.

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O estado deve regrar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições:

I – quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;

Il – quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III – quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação e apresentar ao tabelião os seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula;

II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III – certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; e de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV – certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; de ônus reais relativos ao imóvel; e de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, quando for o caso;

VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

Entendendo o registro de imóveis

 Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

Assim, no Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

Então, para conferir a regularidade de um loteamento, basta verificar a certidão da matrícula atualizada com o cartório de imóveis onde o empreendimento foi registrado.

Caso haja irregularidades, a fiscalização do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é uma das alternativas mais acessíveis para se fazer uma denúncia. Também podem ser procurados o Ministério Público ou prefeitura municipal.

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